تاوان معافیت محتکران زمین - مجله ویراپارس

به گزارش دنیای اقتصاد؛ این سبقت، توجیه مالی ساخت وساز را به شدت کاهش داده است. حداقل دو راه چاره مالیاتی برای خاتمه محدودیت عرصه برای ساخت مسکن وجود دارد.

تغییر معنادار در آهنگ رشد قیمت زمین منجر به روشن شدن چراغ چک در بازار زمین کشور شده است. آنالیز های دنیای اقتصاد از فرایند تغییرات قیمت زمین در کشور نشان می دهد هم اکنون بازار کشوری معاملات زمین پا جای پای بازار زمین شهر تهران گذاشته است و آهنگ رشد قیمت زمین در شهرها به شکل معناداری تغییر نموده است.

تا قبل از سال 90، نسبت قیمت زمین به مسکن در شهر تهران همیشه زیر عدد یک بود اما از سال 90 به بعد این نسبت به یک رسید و هم اکنون به مرز 5/ 1 رسیده است. این نسبت همیشه در سال های اخیر در کشور زیر یک بوده است. اما نیمه اول سال 99 این نسبت در کشور نیز از مرز عدد یک عبور کرد.

آنالیز ها نشان می دهد به دنبال این تغییر معنادار در آهنگ رشد قیمت زمین آلارم قیمتی در بازار زمین روشن شده است. به گونه ای که این تغییر نسبت خود را در شکل کاهش محسوس حاشیه سود سازنده ها از فرآیند ساخت به واسطه تغییر در نسبت قیمت زمین به مسکن و افزایش هزینه ساخت از محل گران ترین جزء ساختمانی نشان می دهد.

پیش از این و از سال 90 به دنبال تغییر نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن وعبور آن از عدد یک، حاشیه سود سازنده ها در پایتخت کاهش یافت و این موضوع در کاهش تمایل سازنده ها به ساخت وساز مسکن موثر بود. هم اکنون که بازار ساخت وساز مسکن در شرایط رکودی واقع شده است بازار زمین کشوری نیز با تبعیت از بازار زمین در شهر تهران، با تغییر آهنگ رشد قیمت روبرو شده است.

این تغییر حاشیه سود سازنده ها در بازار کشوری مسکن را تحت تاثیر قرار داده واز میزان آن کاسته است.

آمارهای رسمی از فرایند تحولات قیمت مسکن وزمین در کشور نشان می دهد از سال 97 با افزایش ریسک های غیرمالی، التهاب بازارها، شوک های ارزی و انتظارات تورمی، ردپای متغیرهای بیرونی در تحولات بازار مسکن و به خصوص بازار زمین به میزان محسوسی قابل مشاهده است.

این عوامل بیرونی در تغییر آهنگ رشد قیمت زمین بسیار موثر بوده اند به گونه ای که در این سال ها که ساخت وساز واحدهای مسکونی در هر سال از کف بحرانی ساخت وساز سالانه نیز کمتر بوده اما نرخ رشد قیمت زمین درست از سال 97 از نرخ رشد قیمت مسکن بیشتر بوده است.

تا سال 96 بازار مسکن به لحاظ سطح تورمی از بازار زمین پیش تر بوده است. تورم سالانه در هر کدام از دو بازار زمین و مسکن در کشور در سال 96 معادل 9 درصد بوده است. اما در سال 97 تحت تاثیر عوامل گفته شده تورم سالانه در بازار زمین به 66 درصد می رسد.

این در حالی است که در همین سال تورم سالانه مسکن عقب تر از تورم زمین و معادل 42 درصد به ثبت می رسد. در سال 98 نیز همین فرایند تکرار می گردد و در حالی که تورم سالانه زمین معادل 95 درصد بوده است در بازار مسکن این تورم 67 درصد گزارش می گردد.

در نیمه اول امسال نیز تورم بازار زمین به 69 درصد و تورم در بازار مسکن به 58 درصد می رسد.

در واقع از سال 96 که ردپای تحولات بیرونی بر تحولات بازار مسکن پررنگ تر می گردد اختلاف سرعت رشد قیمت زمین ومسکن در هر سال که همیشه و تا قبل از سال 97 بر مبنای پیشتازی تورمی بازار مسکن نسبت به تورم سالانه بازار زمین بوده است برعکس می گردد واز سال 97 سرعت رشد سالانه قیمت زمین از تورم سالانه مسکن سبقت می گیرد.

این در حالی است که همزمان با این رویداد، از نیمه اول امسال نیز نسبت زمین به مسکن، در کشور به عدد یک رسید. این موضوع از سال 90 در بازار زمین و مسکن شهر تهران تجربه شد. از سال 90 این نسبت در تهران از عدد یک گذشت و الان به 53/ 1 رسیده است.

با عبور این نسبت از عدد یک حاشیه سود برای سازنده ها، به میزان قابل توجهی کاهش خواهد یافت و در بسیاری از موارد هزینه ساخت با سود ساختمانی برابر یا به اصطلاح سر به سر شده و ساخت وساز برای آنها به لحاظ مالی سخت وفاقد توجیه مالی در مقایسه با سایر سرمایه گذاری ها و فعالیت های مالی می گردد.

هم اکنون شرایطی که از سال 90 در شهر تهران به لحاظ سخت شدن فعالیت های ساختمانی در نتیجه تغییر این نسبت ایجاد شد در کشور نیز ایجاد شده است. آنالیز ها حاکی است پیامد این شرایط، سخت شدن شرایط برای خروج از رکود ساخت و ساز است.

هم اکنون کف بحرانی ساخت مسکن در کشور ساخت سالانه 560 هزار واحد مسکونی است. این در حالی است که در سال های اخیر به طور متوسط در هر سال حدود 300 هزار واحد مسکونی ساخته شده است وساخت وسازها از کف بحرانی کمتر بوده است.

با توجه به شرایط رکود ساختمانی و از آنجا که عمده متقاضیان در بازار معاملات زمین سازنده های متقاضی ورود به بازار ساخت وساز هستند تغییر آهنگ رشد قیمت زمین و سبقت تورم زمین از تورم مسکن، رویدادی عجیب به نظر می رسد. چرا که در نبود تقاضای محسوس برای خرید زمین از سوی سازنده ها و در نبود شرایط سونامی ساخت وساز اساسا انتظاری از بابت سبقت تورم سالانه زمین از تورم سالانه مسکن وجود ندارد.

با این حال، و در شرایطی که تنها حجم محدودی ساخت وساز کمتر از کف بحرانی ساخت مسکن در سال های اخیر صورت گرفته است، تورم سالانه زمین از تورم سالانه مسکن سبقت گرفته و در عین حال نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن در کشور به یک رسیده است.

مهم ترین دلیل این موضوع را می توان به افزایش تقاضای سفته بازی و سرمایه گذاری به خصوص طی یک سال و نیم گذشته در بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی نسبت داد. طی دست کم یک سال و نیم گذشته بعضی سرمایه گذاران برخوردار از سرمایه های کلان که به دنبال سرمایه گذاری در بازاری کم ریسک با سطح بازدهی مناسب بودند به بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی روی آورده واقدام به خرید زمین وملک کلنگی کردند.

همین اقدام موجب شد به رغم آنکه عملا حجم ساخت وسازها در کشور به میزان محسوس در مقایسه با سال های قبل افزایش نیافته و بازار ساخت و ساز در شرایط رکودی واقع شده است تورم سالانه زمین از تورم سالانه مسکن پیش تر حرکت کند.

تا حدی که هم اکنون چراغ چک بازار کشوری زمین نیز روشن شده است و یک آلارم مهم به این بازار مخابره می نماید. نیمه اول امسال نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن در کشور به عدد 03/ 1 رسید.

همیشه در بازار ساخت وساز نرخ برابری قیمت زمین به قیمت مسکن باید کمتر از یک باشد تا ساخت وساز برای سازنده ها با توجیه مالی مطلوب همراه باشد. عبور این نسبت از عدد یک به معنای از بین رفتن توجیه مالی ساخت وساز برای سازنده هاست. در واقع در شرایط فعلی و با عبور این نسبت از عدد 5/ 1 در شهر تهران و رسیدن این عدد به یک در کشور حاشیه سود به قدری کاهش یافته است که فرآیند ساخت وساز به فعالیتی فاقد توجیه مالی مطلوب تبدیل شده است.

این تغییر معنادار در آهنگ رشد قیمت زمین تغییری رکودزا است چرا که به رغم شرایط فعلی که ساخت وساز در شرایط رکودی واقع شده است در صورتی که در ماه های آینده بازار ساخت وساز مهیای ورود به رونق گردد این موضوع می تواند به عنوان مانعی عظیم در راستا رونق ساخت و ساز و فعالیت های ساختمانی وارد عمل گردد.

در 13 فصل منتهی به تابستان امسال نیز تورم فصلی در بازار زمین به طور میانگین از تورم فصلی در بازار مسکن بیشتر بوده است. میانگین نرخ رشد قیمت مسکن در 13 فصل منتهی به تابستان 99 به 13 درصد رسیده است. این در حالی است که این میزان در همین بازه زمانی در بازار زمین به طور متوسط برابر با 6/ 16 درصد گزارش شده است.

براساس آمارهای رسمی اعلام شده از سوی مرکز آمار ایران، در بهار امسال تورم فصلی بازار مسکن 6/ 18 درصد و تورم فصلی بازار زمین برابر 1/ 22 درصد بوده است. در تابستان نیز این میزان برای بازار مسکن معادل 8/ 24 درصد و برای بازار زمین معادل 4/ 28 درصد اعلام شده است.

در چنین شرایطی ضروری است یک نقشه مناسب برای تامین زمین در عصر رونق ساخت و ساز تهیه گردد تا در دوره رونق این مانع منجر به تشدید عمق رکود در بازار ساخت وساز نگردد.

همچنین یک سوال مهم پیش روی سیاست گذار و فعالان بازار مسکن واقع شده است. اینکه سیاست گذار مسکن برای بازگرداندن این نسبت به سطح مطلوب سازنده ها باید چه سیاست ها و برنامه هایی را در دستور کار خود قرار دهد و عملیاتی کند.

به گزارش دنیای اقتصاد، سیاست گذار مسکن برای عبور از این موضوع به منظور تامین زمین برای دوره ساخت و ساز دو راه چاره پیش روی خود دارد که یکی از این راه چارهها از دیدگاه فعالان بازار مسکن و صاحب نظران به عنوان کج راهه معرفی می گردد.

در این روش ممکن است بعضی توسعه فیزیکی شهرها در قالب توسعه عمودی و توسعه متصل به شهرهای مادر و کلان شهرها در شکل افزایش محدوده شهرها یا الحاق به محدوده شهری را به سیاست گذار مسکن توصیه نمایند. این در حالی است که به اعتقاد کارشناسان این نوع توسعه در شرایط فعلی برای شهرهای ایران سیاستی مردود است که به دلیل وجود مسائل مربوط به هزینه های اداره شهر، افزایش تراکم و اضافه بار تراکمی بر شهرها و کلان شهرها و همچنین نبود ظرفیت زیست محیطی کامل برای این امر، نه تنها مسائل را کاهش نخواهد داد بلکه بر حجم آنها می افزاید.

با این حال کارشناسان مسکن از یک نقشه جامع راهبردی برای تامین زمین در عصر رونق ساخت وساز یاد می نمایند. آنالیز ها نشان می دهد مهم ترین بخش از نقشه تامین زمین برای عصر رونق فعالیت های ساختمانی دریافت مالیات سالانه بر ملک است که اگر این ابزار مالیاتی در بازار زمین و مسکن به کار گرفته گردد منجر به برطرف حبس از حجم قابل توجهی از زمین های مناسب برای ساخت وساز می گردد که هم اکنون به عنوان کالای سرمایه ای در اختیار سرمایه گذاران ملکی واقع شده است و فعلا عزمی برای عرضه آنها به بازار فروش یا بازار ساخت وساز مشاهده نمی گردد.

دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی شامل واحدهای مسکونی قابل سکونت، زمین ها و املاک مسکونی کلنگی با نرخ نیم تا یک درصد ارزش روز این املاک در سال، بدون در نظر دریافت استثنا برای مالکان، ساده ترین و عملیاتی ترین و در عین حال موثرترین روش برای افزایش هزینه های احتکار انواع املاک مسکونی است.

فردین یزدانی نویسنده طرح جامع مسکن در این باره معتقد است: با استفاده از این روش، نه تنها درآمدهای مالیاتی دولت بهبود می یابد بلکه هزینه احتکار املاک مسکونی افزایش یافته و در نتیجه انگیزه برای عرضه این املاک به بازار افزایش می یابد. در نتیجه افزایش عرضه، التهاب در بازار زمین و مسکن نیز کاهش می یابد. علاوه بر این دریافت مالیات از اراضی بایر راه چارهی موثر برای افزایش عرضه به بازار زمین و فروکش کردن التهاب در این بازار محسوب می گردد. سازوکار قانونی برای دریافت این مالیات نیز در قانون ساماندهی و حمایت از فراوری و عرضه مسکن موجود است.

براساس ماده 15 این قانون اراضی بایر با کاربری مسکونی در محدوده شهرهایی که دولت مشخص می نماید سالانه مشمول مالیات به نرخ 12 درصد بر ماخذ ارزش معاملاتی هستند. مالکان این قبیل اراضی مکلفند مالیات بر اراضی بایر خود را هرسال با تسلیم اظهارنامه مالیاتی مربوط تا آخر اردیبهشت سال بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را ظرف همین مدت پرداخت نمایند.

از آنجا که ملاکان اصلی اراضی بایر در بسیاری از موارد اشخاص حقوقی هستند که حجم قابل توجهی زمین بایر و بدون استفاده در اختیار دارند استفاده از این راه چاره مالیاتی معضل سفته بازی و احتکار در این بازار را مانند اسید در خود حل می نماید. کارشناسان همچنین راه چارههای دیگری همچون توسعه حمل و نقل عمومی ارزان قیمت، سریع و انبوه در یک مجموعه شهری همچون مجموعه شهری تهران و کرج را برای افزایش جذابیت سکونتی در مناطق برخوردار از حجم مناسب زمین قابل ساخت به سیاست گذار مسکن توصیه می نمایند.

به عنوان مثال هم اکنون در شهرهای جدید اطراف تهران ظرفیت های سکونتی خالی از جمعیت وجود دارد که می توان با ایجاد جذابیت های سکونتی به خصوص امکان حمل ونقل سریع و ارزان بین این شهرها و شهر تهران، آنها را مهیای دوره رونق ساختمانی کرد.

به گفته یزدانی، اعطای پروانه ساخت تدریجی مسکن در مناطق شهری خارج از کلان شهرها نیز راه چاره دیگری در این زمینه محسوب می گردد. هر چند کارشناسان معتقدند گام اول برای عرضه انبوه زمین های احتکار شده به بازار و برطرف معضل کمبود زمین و التهاب قیمتی در این بازار ایجاد شفافیت در بازار زمین و شفاف سازی موجودی زمین ها و مالکان آنهاست.