کاربری دوم ویترین مجازی املاک بانک ها؛ آدرس حلقه میانی در زنجیره جست وجوهای ملکی - مجله ویراپارس

به گزارش خبرنگارانسامانه عرضه املاک مازاد بانک ها که کار خود را با هدف اعلام عمومی انواع ساختمان های فروشی تحت مالکیت بانک ها آغاز نموده است، یک کاربرد ثانویه هم دارد. بیش از 9 هزار ملک در 11 استان شامل انواع واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و حتی املاک صنعتی با قیمت کارشناسی در این سامانه عرضه شده است. متقاضیان خرید مسکن می توانند قیمت پیشنهادی فایل هایی را که در بازار جست وجو می نمایند، با قیمت کارشناسی واحدهای مشابه در این سامانه مقایسه نمایند.

ویترین جدید عیارسنجی املاک با راه اندازی یک سامانه مجازی ملکی رونمایی شد. سامانه فروش اموال مازاد بانک ها (فام) که توسط وزارت اقتصاد راه اندازی شده، در حال حاضر 15 هزار ملک از مجموع املاک مازاد بانک ها را فهرست نموده و ضمن اینکه عرصه ای برای عرضه این املاک به منظور واگذاری است، با اعلام قیمت کارشناسی ذیل هر ملک، کاربری دومی هم برای فعالان بازار ملک دارد و آن تخمین ارزش ملک در هر نقطه، به وسیله مقایسه با قیمتی است که کارشناس رسمی دادگستری برای ملک اعلام نموده است.به گزارش دنیای اقتصاد، بازار ملک یکی از بازارهایی است که قیمت گذاری در آن روندی متفاوت از عموم بازارها دارد. این موضوع هم برای فروشندگان و هم برای خریداران همواره محل سوال و ابهام است؛ طوری که فروشندگان می خواهند مطمئن شوند قیمت پیشنهادی آنها برای فروش با ارزش واقعی ملک همخوانی دارد و کمتر یا خیلی بیشتر از سطح قیمتی بازار این نوع از املاک نیست و در عین حال خریداران نیز همواره پیش از اقدام به معامله، تحقیق مفصلی درباره ارزش دارایی های ملکی در محله مورد نظر خود انجام می دهند تا بتوانند تخمین قابل قبولی از ارزش ملکی که قصد خرید آن را دارند، به دست آورند. اما قیمت گذاری دارایی های ملکی فرمول رسمی و معینی که همواره کاربرد داشته باشد، ندارد و به همین خاطر قیمت پیشنهادی فروشنده ها اغلب محل مناقشه است. ولین شیوه تخمین ارزش و عیار یک ملک که به ذهن طرفین معاملات ملکی معمول می رسد، مراجعه به واسطه های ملکی است. اما از آنجا که در کشور ما کارمزد واسطه گری در معاملات املاک به شکل درصدی از رقم نهایی معامله معین می گردد، این گزینه نمی تواند همواره به عنوان یک روش مطمئن تخمین قیمت قابل استفاده باشد، چراکه با توجه به ذی نفع بودن واسطه ها در انجام معامله با رقم بالاتر، این امکان وجود دارد که کفه قضاوت و تخمین آنها به سمت ارقام بالاتر و سقف بهای پیشنهادی ممکن برای یک ملک، سنگینی کند.

اگر از رجوع به واسطه های ملکی برای اطلاع از قیمت بگذریم، تا پیش از افتتاح ویترین جدید ملکی، دو حلقه متفاوت به عنوان محل رجوع طرفین معاملات بازار مسکن برای ارزیابی قیمت وجود داشته است. حلقه اول، سامانه های مجازی عرضه فایل های ملکی هستند که به واسطه جامعیت و داشتن قابلیت مقایسه قیمت و شرایط املاک موجود در بازار با یکدیگر و آگاه شدن از دامنه قیمت پیشنهادی پرتکرار در املاک عرضه شده برای فروش، کاربرد زیادی میان عموم مردم پیدا نموده است. در کنار این سامانه ها، حلقه دومی هم برای ارزیابی ارزش املاک در دسترس فعالان بازار مسکن وجود دارد که در زنجیره جست وجوهای ملکی کاربرد زیادی دارد؛ سامانه اطلاعات بازار املاک ایران از حدود 9 سال قبل به همت وزارت راه و شهرسازی راه اندازی شد تا اطلاعات معاملات ملکی را در عین رعایت حریم خصوصی افراد، به طور شفاف در اختیار عموم مردم قرار دهد. به این ترتیب یک راهنمای قیمتی دیگر نیز در دسترس متقاضیان مسکن نهاده شد که قیمت اعلامی آن، در واقع قیمت قطعی معامله و حاصل نهایی مذاکره و چانه زنی بر سر قیمت پیشنهادی فروشنده است.

در این میان اکنون حلقه میانی زنجیره عیارسنجی قیمت آپارتمان ها با راه اندازی سامانه جدیدی موسوم به فام وابسته به وزارت امور مالی و دارایی شکل گرفته که شکل متفاوتی از قیمت گذاری را نسبت به دو حلقه دیگر، مبنا قرار داده است. در این سامانه قیمت کارشناسی املاک که پس از ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری معین شده است، به عنوان قیمت پایه املاک موجود در سامانه اعلام شده است. به این ترتیب قیمت اعلامی در این سامانه، می تواند رقمی متفاوت از قیمت پیشنهادی فروشنده و قیمت قطعی در معاملات اجرا شده باشد. هدف اصلی و مبنایی راه اندازی این سامانه، تسریع در واگذاری املاک مازاد بانک هاست تا به این ترتیب سرمایه های قفل شده بانک ها آزاد شده و بخشی از کمبودها با منابع حاصل از این امر جبران گردد. با گذشت چند سال از طرح موضوع واگذاری املاک مازاد بانک ها، این موضوع از یک سو به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن تا اواخر سال 96 و نیز فقدان تقاضای موثر خرید برای این املاک، پیشرفت چشمگیری نداشته است.

همین موضوع وزارت اقتصاد را بر آن داشت تا با راه اندازی یک سامانه مجازی، بستر مناسبی برای عرضه دائمی املاک مازاد بانک ها فراهم کند که در دسترس همگان قرار گیرد. به این ترتیب چندی پیش به دستور فرهاد دژپسند، وزیر امور مالی و دارایی همه بانک ها مکلف شدند املاک خود را به صورت یکپارچه در سامانه فروش املاک مازاد (فام) بارگذاری نمایند. با طی این فرآیند چند روز پیش سامانه فام به نشانی http:/ / www.fam-bank.com رونمایی شد. این سامانه در حال حاضر اطلاعات حدود 15 هزار واحد ملکی مازاد متعلق به بانک ها را که باید واگذار گردد، با برآورد ارزش 17 هزار میلیارد تومانی فهرست و منتشر نموده است. البته این اولین مرحله از عرضه املاک مذکور است و به تدریج در مراحل بعدی تکمیل خواهد شد. با توجه به اینکه ارزش کل املاک مازاد بانک ها در کشور حدود 100 هزار میلیارد تومان برآورد شده است و بر اساس نسبتی که میان ارزش و تعداد املاک عرضه شده در فام در این مرحله وجود دارد، می توان این طور تخمین زد که تعداد املاک مازاد بانک ها به نزدیک 10هزار مورد می رسد.

بخشی از این املاک مربوط به ساخت و سازهای اجرا شده توسط شرکت های متعلق به بانک ها بوده و بخش دیگر املاک تملیکی است؛ به این معنا که متعلق به تسهیلات گیرندگانی است که وثیقه ملکی نزد بانک داشته اند و تسهیلات خود را بازپرداخت ننموده اند و در نتیجه وثیقه ملکی آنها به منظور وصول مطالبات معوق به تملک بانک در آمده است. سامانه فام در کنار کاربری اصلی یعنی عرضه و فروش مزایده ای املاک مازاد بانک ها، کاربری دیگری هم دارد و آن عیارسنجی املاک و تخمین ارزش انواع دارایی های ملکی با رجوع به قیمت کارشناسی املاک مشابه متعلق به بانک ها در این سامانه است. مزیت مهم سامانه مذکور در مقایسه با سامانه اطلاعات بازار املاک وزارت راه و شهرسازی این است که صرفا به معاملات املاک با کاربری مسکونی تعلق ندارد، بلکه طیف متنوعی از کاربری ها همچون تجاری، صنعتی، کشاورزی، فرهنگی، ورزشی، مختلط، اداری، بهداشتی و درمانی و رفاهی را نیز شامل می گردد.

به این ترتیب اگر فردی قصد خرید زمین با کاربری صنعتی در یکی از 31 استان کشور را داشته باشد، می تواند با رجوع به این سامانه و استفاده از ابزارهای جست وجوی پیشرفته، نوع کاربری، استان و شهر مورد نظر خود را جست وجو کند تا قیمت کارشناسی املاک مشابه را به دست آورد. البته از آنجا که هنوز تمام املاک بانک ها در فام بارگذاری نشده، ممکن است بعضی از جست وجوها بی پاسخ بماند اما با توجه به طیف گسترده املاک مازاد بانک ها، قطعا در صورتی که تمام این املاک در سامانه فام بارگذاری گردد، جست وجوهای موثر و نتیجه بخش افزایش خواهد یافت. مزیت دیگر این سامانه نیز داشتن اطلاعات املاک تمام استان هاست. این در حالی است که سامانه اطلاعات بازار املاک صرفا اطلاعات معاملات اجرا شده در تهران و شش شهر بزرگ دیگر را در اختیار مردم قرار می دهد. در این سامانه علاوه بر جست وجو بر اساس دامنه قیمت مورد نظر، استان و شهر، می توان بر اساس اینکه ملک در تصرف است یا نه، فایل ها را جست وجو کرد. همچنین علاوه بر معین کاربری، می توان نوع ملک را با دقت بالاتری جست وجو کرد. در حال حاضر فهرستی از انواع ملک شامل زمین، زمین و مستحدثات، ساختمان، آپارتمان، ساختمان حیاط دار، مغازه، کارخانه، کارگاه، دامداری، باغ، زمین زراعی، مزرعه پرورش ماهی، هتل و گردشگری، مرغداری و شعبه بانک به تفکیک در فام قابل جست وجو هستند.

احتیاج به اصلاحات فنی و محتوایی فوری

به گزارش دنیای اقتصاد، سامانه فروش املاک مازاد بانک ها علاوه بر ایجاد یک ویترین قیمتی جدید در بازار جابجایی ملکی، امکان خرید ملک مزایده ای را نیز برای متقاضیان فراهم می نماید. پیش بینی شرایط پرداخت در بسیاری از مزایده های ملکی، یکی از دلایل اقبال گروهی از مردم به این نوع از خرید در بازار مسکن است. بنابراین کسانی که قصد خرید ملک مزایده ای داشته باشند، می توانند متناسب با بودجه خود، املاک عرضه شده را جست وجو نمایند. از طرفی این سامانه اطلاعات آدرس املاک را به شکل کامل و دقیق منتشر نموده است و این یعنی متقاضیان می توانند هر زمان که علاقه مند باشند، موقعیت محلی ملک را ارزیابی نمایند. اما در کنار این مزایا، معایبی نیز در سامانه فام وجود دارد و از این رو ضروری است متولی راه اندازی آن، نسبت به اعمال فوری اصلاحات فنی و محتوایی این سامانه اقدام کند؛ چراکه در غیر این صورت ممکن است سامانه مذکور پس از چند نوبت مراجعه متقاضیان و عدم کارکرد مطلوب ابزارهای مربوطه، مورد رجوع تقاضای موثر ملکی قرار نگیرد.

هر چند در سامانه فام اینکه املاک عرضه شده در تصرف یا تخلیه هستند، اظهار شده است، اما این اشکال وجود دارد که املاکی که به دلیل مسائل حقوقی و سندی، شرایط خاصی دارند، به صراحت معین نشده اند. در بخش توضیحات ذیل هر فایل اطلاعاتی از قبیل تجهیزات و شرایط ساختمان در بسیاری از موارد وجود دارد، اما املاکی که به لحاظ حقوقی مشکل دار محسوب می شوند و طیف خاصی از مشتریان را دارند، واجد توضیحات درباره مشکل ملک نیستند. طبعا قیمت کارشناسی این املاک نسبت به قیمت املاکی که مشکل دار نیستند، متفاوت و به مراتب پایین تر است. بنابراین ضروری است این دسته بندی به طور دقیق صورت گیرد تا مراجعان بتوانند با مشاهده هر فایل از اشکال آن نیز باخبر شوند.

از سوی دیگر اگر این دسته بندی تفکیکی صورت نگیرد، ممکن است کسانی که صرفا برای اطلاع از قیمت های کارشناسی املاک به این سامانه مراجعه می نمایند دچار خطا شوند. آنالیز بعضی از فایل های موجود در این سامانه سبب شده گروهی از مراجعان به فام در چند روز اخیر از کم نمایی قیمت های اعلامی خبر دهند. البته باید توجه داشت قیمت کارشناسی، قیمت پایه مزایده است اما افزون بر این، طبیعی است که املاک مشکل دار قیمت پایین تری نسبت به سطح قیمتی مورد انتظار در هر محله دارند. بنابراین با تکمیل اطلاعات فایل ها، شبهه درباره کم نمایی قیمتی نیز رفع خواهد شد. یکی دیگر از اشکالات کنونی سامانه مذکور این است که سن بنای املاک در فایل ها قید نشده است. از آنجا که سن بنا یکی از مهم ترین پارامترهای موثر بر قیمت املاک به ویژه املاک با کاربری مسکونی است، درج این اطلاعات نیز ضرورت دارد. قیمت یک واحد آپارتمان مسکونی نوساز در مقایسه با آپارتمان قدیمی بیش از 20 سال ساخت ممکن است تا 30درصد بالاتر باشد و طبیعی است بدون اطلاع از سن بنای ساختمان ها، نمی توان از ویترین قیمت های کارشناسی املاک به بهترین شکل بهره مند شد.